Nachhaltigkeit ganzheitlich denken

von Frank Kiesewetter, Prof. Dr. Hans Wilhelm Alfen

Obwohl Nachhaltigkeit per Definition eine umfassende Perspektive der beteiligten Akteure einfordert, spielen Gebäudebestand und städtebauliche Entwicklung in kommunalen Konzepten zur Nachhaltigkeit bislang nur eine untergeordnete Rolle. Dadurch wird verpasst, einen wichtigen Faktor für nachhaltige Stadtentwicklung strategisch zu nutzen. Frank Kiesewetter und Prof. Dr. Hans Wilhelm Alfen begeben sich auf die Ebene der Gemeinden.

Die täglichen Nachrichten machen es deutlich: Ob Naturkatastrophen, Hungersnöte oder steigende Rohstoffpreise – viele dieser Ereignisse lassen sich auf Faktoren zurückführen, die unser Leben fassettenreich verändern. Erderwärmung, Ressourcenknappheit und weltweites Bevölkerungswachstum sind nur einige dieser so genannten Megatrends, die zunehmend viele unserer Entscheidungen mit beeinflussen. Da Megatrends langfristig und global wirken, kann nachhaltiges Handeln als eine Antwort oder Strategie auf diese und andere Herausforderungen an die Menschheit verstanden werden.

Nachhaltigkeit von Immobilien

Nachhaltige Gebäude stellen eine Vielzahl von Einflussfaktoren in den Mittelpunkt. In Anlehnung an das Kriteriengerüst der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB), die verschiedene Zertifizierungssysteme für Immobilien anbietet, finden neben ökologischen auch soziokulturelle, ökonomische, technische und Standortfaktoren Anwendung. Hinzu kommen prozessuale Aspekte, die sicherstellen sollen, dass ein Gebäude von Anfang an systematisch nach Kriterien der Nachhaltigkeit geplant wird (siehe Abb. 1). Der Bau und die Nutzung von Bauwerken sind für einen großen Teil verbrauchter Ressourcen verantwortlich. So gehen rund 40 % des Energieverbrauchs und 30 % des Rohstoffverbrauchs auf Immobilien zurück. Ebenso signifikant ist ihr Anteil am Schadstoffausstoß, denn allein 40 % der CO2-Emissionen und 30 % des Abfallaufkommens resultieren aus diesem Sektor.

Aktivitäten durch die Kommunen

Trotz dieser hohen Bedeutung für die Verwirklichung von Klimazielen hat die Entwicklung des Immobilienbestandes bis heute noch zu wenig Gewicht erlangt. Dabei beschäftigen sich Kommunen mittlerweile schon einige Jahre mit der Thematik: Insbesondere infolge der Rio-Konferenz und den darauf basierenden nationalen Zielen zum Klimaschutz wurden zur Umsetzung der so genannten Agenda 21 viele Initiativen auf lokaler Ebene gegründet, die sich mit der Ausarbeitung von Leitbildern und der Initiierung verschiedener Projekte beschäftigt haben. Im Mittelpunkt typischer kommunaler Nachhaltigkeitskonzepte stehen Themen wie Umweltschutz, soziale Stadtentwicklung, Flächennutzung, Energie- und Stoffumsetzung sowie Konzepte der öffentlichen und privaten Mobilität. Ideen zur baulichen Entwicklung sucht man indes zumeist vergebens.
Derzeit liegt der Fokus kommunaler Nachhaltigkeitsbemühungen auf der Erstellung von Energiekonzepten. Dabei geht es vor allem um die Zukunft der Energieversorgung und -verteilung. Auch bei den Energiekonzepten spielt die Entwicklung des baulichen Bestandes in der Regel keine oder nur eine untergeordnete Rolle.

Nachhaltigkeit in der Stadtentwicklung

Soll Nachhaltigkeit auf städtischer Ebene diskutiert werden, so ist zunächst zu hinterfragen, was die Nachhaltigkeit von urbanen Räumen ausmacht. Die Verknüpfung vieler Funktionen und Nutzungsansprüche verschiedener Stakeholder auf einem verdichteten Raum bedingt eine ausgewogene Mischung verschiedener Standorte und Nutzungsformen. Die Begriffe Nachhaltigkeit und Urbanität stehen heute für die Herausforderung, Städte im Rahmen sozialer Gerechtigkeit und energetischer Effizienz zu entwickeln und dabei verantwortungsvoll mit materiellen, gesellschaftlichen und finanziellen Ressourcen umzugehen. Weitere Aspekte betreffen das Ziel einer optimalen städtebaulichen Dichte sowie die Minimierung von Flächenverbrauch und Verkehrsströmen. Zudem soll weiteres Entwicklungs- und Umgestaltungspotenzial der Städte in der Zukunft ermöglicht werden. Aufgrund der angespannten Finanzlage sind Kommunen nicht in der Lage, die nachhaltige Entwicklung ihrer Städte allein in Angriff zu nehmen. Wesentlicher Erfolgsfaktor wird deshalb sein, private Investoren und weitere Akteure in die Prozesse zur Verwirklichung der übergeordneten Ziele einzubinden, sie zur Entwicklung nachhaltiger Projekte anzuregen und dabei zu unterstützen. Hierbei nehmen die Städte und Gemeinden eine zentrale Funktion ein. Mittlerweile haben erste Vertreter der Kommunen die Bedeutung der Einbindung privater Partner in die nachhaltige Stadtentwicklung erkannt. In einer Veröffentlichung im Rahmen des Dialogs „Nachhaltige Stadt“ fordern die beteiligten Oberbürgermeister „in den wichtigen Feldern der nachhaltigen Stadtentwicklung den Dialog mit Eigentümern und relevanten Branchen weiter [zu] entwickeln, um deren Eigeninitiative zu mobilisieren“ und auf diese Weise die Kooperation zwischen den verschiedenen Interessengruppen in zukunftsfähigen und zielführenden Projekten zu fördern. [3]

Motivation privater Bauherren

Doch warum interessieren sich private Investoren für nachhaltige Projekte? Mittlerweile besteht in der immobilienwirtschaftlichen Forschung ein breiter Konsens darüber, dass sich nachhaltiges Bauen für Investoren und Eigentümer rechnen kann und die Bereitschaft wächst, sich für nachhaltige Immobilien zu engagieren (vgl. u. a. [4] und [5]). Aus Sicht der Bauherren stellen die verschiedenen Zertifizierungssysteme (vor allem DGNB, LEED und BREEAM) geeignete Zielsysteme dar, um die Nachhaltigkeit von Immobilienprojekten einzuordnen und zu bewerten. Die steigende Nachfrage nach diesen Zertifikaten zeigt, dass die Bedeutung nachhaltiger Immobilien zunehmend erkannt wird. Die Entscheidung von Investoren für nachhaltiges Bauen erfolgt dabei aus sehr individuellen und ökonomisch ausgerichteten Motiven heraus. In diversen Studien, die sich auf den US-amerikanischen Immobilienmarkt beziehen, werden ein höherer Vermietungsgrad, ein geringeres Leerstandsrisiko sowie eine stabilere Wertentwicklung in Aussicht gestellt, verbunden mit höheren Verkaufspreisen. Die Erwartung der Bauherren an nachhaltige Immobilien lässt sich gut anhand von Wirkungsketten darstellen. Dabei resultieren aus bestimmten Gebäudeeigenschaften ökonomische Vorteile, die sich auf das wirtschaftliche Ergebnis des Projektes auswirken.
Bislang ist noch nicht belegt, inwieweitsich diese Effekte quantitativ in Deutschland nachweisen lassen. Seriöse Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen beziehen sich bislang nur auf den Vergleich verschiedener energetischer Standards.

Anknüpfungspunkte

Es ist deutlich erkennbar, dass sich die Kriterien für Nachhaltigkeit auf Stadt- und Immobilienebene deutlich unterscheiden. Die Wirkung nachhaltiger Gebäude kann durch eine Erweiterung der Betrachtung auf Quartier- und Stadtebene vervielfacht und um weitere Dimensionen ergänzt werden. Deshalb ist es wichtig, private Investoren im Sinne einer integrierten Nachhaltigkeit in eine nachhaltige Stadtentwicklung einzubeziehen und dafür zu „instrumentalisieren“. Die bestehenden Instrumente der Stadtentwicklung bieten dabei bereits erhebliches Nachhaltigkeitspotenzial. Dies betrifft sowohl die Instrumente des allgemeinen und besonderen Städtebaurechtes als auch Formen der informellen Planung, deren Bedeutung für die Stadtentwicklungsplanung in den letzten Jahren deutlich zugenommen hat (vgl. [7]). So ist insbesondere bei innenstadtprägenden und strukturell bedeutenden Projekten zu beobachten, dass die Phase von der ersten Projektidee bis zur Schaffung des Baurechts intensiv genutzt wird, um das Projekt mit den Nachhaltigkeitszielen der Kommune in Einklang zu bringen. Dazu eignen sich z. B. Rahmenpläne, städtebauliche Konzepte,
Wettbewerbe und Gutachterverfahren, um die mit der Bauleitplanung angestrebten Strukturen weiter zu detaillieren. Anzustreben wäre auch ein finanzieller Ausgleich zwischen dem privaten Investor und der Kommune, wenn im Rahmen eines privaten Projektes öffentliche Aufgaben und Funktionen übernommen bzw. teilweise abgedeckt werden. Das setzt ein transparentes Bewertungssystem voraus, in dem erkennbar ist, welche Planungsdetails zum Erfolg des Immobilienprojektes bzw. zur nachhaltigen Stadtentwicklung beitragen. Für die Kommune ergäbe sich dadurch Nutzen in doppelter Hinsicht: Zum einen könnte sie Anreize für nachhaltige Immobilienprojekte setzen, die sich in besonderer Weise auf die nachhaltige Stadtentwicklung auswirken. Zum anderen ließen sich durch dieses Modell relativ preiswert Projekte im Sinne nachhaltiger Stadtentwicklung realisieren. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, bestehende Fördermittelprogramme (z. B. Städtebauförderung) unter Berücksichtigung der vorhandenen Richtlinien noch effizienter nach Kriterien städtebaulicher Nachhaltigkeit anzuwenden und damit bereits vorhandene Steuerungsinstrumente zu nutzen.

Literatur
[1] Horster, H: British Embassy Green Building – does it pay?, Vortrag Berlin 10.06.2009.
[2] Schumann, B: Impact of Sustainability on Property Values, Thesis Summary, Regensburg, 2010.
[3] Dialog „Nachhaltige Stadt“: Strategische Eckpunkte für eine nachhaltige Entwicklung in Kommunen, 2010, S. 6f.
[4] Lützkendorf, T. / Lorenz, D.: Nachhaltigkeitsorientierte Investments im Immobilienbereich – Trends, Theorie und Typologie, Karlsruhe 2005.
[5] Henzelmann, T. / Büchele R. / Engel, M.: Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement. Studie von Roland Berger, 2010.
[6] Lorenz, D.: Nachhaltigkeit in der Immobilienbewertung, Vortrag Weimar 26.10.2009.
[7] BauGB, neugefasst durch Bek. v. 23.9.2004 I 2414; zuletzt geändert durch Art. 4 G v. 31.7.2009 I 2585.