Wärme-Contracting im Mietwohnungsbau

von Dr. Bernd Eikmeier, Jan W. Bleyl-Androschin

Der Mietwohnungsbau in Deutschland bietet noch ein großes Potenzial für Energieeffizienzsteigerungen. Für den Ersatz alter Heizkessel kann Wärme-Contracting ein geeignetes Umsetzungsinstrument sein. Dr. Bernd Eikmeier und Jan W. Bleyl-Androschin weisen darauf hin, dass es bislang jedoch nur wenig Entwicklung in diesem Marktsegment zu verzeichnen gibt.

Contracting oder Eigenregie – Kostenvergleichsrechnungen

Energie-Contracting ist ein innovatives und gleichzeitig komplexes Produkt. Die Transaktionskosten des Gebäudeeigentümers für ein Wärmeliefer-Contracting Projekt werden – in Abhängigkeit von der Anlagengröße – mit 5.000,- bis 9.000,- € abgeschätzt. Im Verhältnis zu den Investitionskosten der Versorgungsanlage sind dies zwischen knapp 60 % für 30 kWth-Anlagen und ca. 7 % für eine 1 MWth-Anlage. Dieser Mehraufwand stellt aus Sicht des Gebäudeeigentümers, insbesondere für kleine Objekte, eine erhebliche Zusatzinvestition und somit ein klares Hemmnis für das Umsetzungsinstrument Contracting dar. Hieraus kann in erster Näherung eine untere Projektgröße für Wärmeliefer-Contractingprojekte von ca. 100 kWth abgeleitet werden.
Für den betriebswirtschaftlichen Lebenszyklus- Kostenvergleich wird sowohl für die Eigenregie als auch im Contractingfall eine Neuanlage betrachtet. Im Ergebnis ergibt der Vergleich – unabhängig von der Leistungsklasse – keinen signifikanten Kostenvorteil. Die Kostenunterschiede liegen im Bereich ±5 %, sodass vor dem Hintergrund der Fehlergenauigkeit von vergleichbaren Kosten gesprochen werden kann.
Beim Vergleich zwischen Energie-Contracting und Eigenbesorgung ist zudem zu berücksichtigen, dass die Auslagerung von technischen und wirtschaftlichen Errichtungs- und Betriebsrisiken sowie der Übernahme von Funktions-, Performance- und Preisgarantien durch den Contractor erfolgt. Diese Elemente stellen gegenüber der Eigenbesorgung einen (zusätzlich monetär zu bewertenden) Mehrwert dar.

Nutzwärmebedarf im Mietwohnungsbau

Zur Ermittlung des Nutzwärmebedarfes werden vor allem die Daten der Mikrozensus- Zusatzerhebung 2006 [2] sowie Energiebilanzen für die privaten Haushalte herangezogen. Bei rund 21,1 Mio. oder 59,4 % der Wohneinheiten (WE) in Deutschland handelt es sich in 2006 um Mietwohneinheiten. Gut die Hälfte davon entfallen auf Gebäude mit 3 – 12 WE sowie die Baualtersklasse 1949 – 1978. Der für den Mietwohnungsbau insgesamt berechnete Nutzwärmebedarf beträgt 218,8 TWh/a.
Aufwändige Detailbetrachtungen führen zu einer Auflösung dieser Wärmenachfrage anhand der kombinierten Merkmale Gebäudegröße, Baualtersklasse sowie eingesetzter Energieträger. Diese Segmentierung ermöglicht es in der Folge, eine differenzierte Abschätzung der Eignung dieser Teilmengen für Contracting-Projekte vorzunehmen und dafür Einsparpotenziale zu berechnen. Die Struktur des Nutzwärmebedarfes entspricht weitgehend derjenigen der Mietwohneinheiten selbst, d.h., der Einfluss von unterschiedlich großen spezifischen Wohnflächen und Wärmebedarfswerten fällt relativ gering
aus.

Eignung der Nachfrage und resultierende Einsparpotenziale

Anhand der Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen sowie weiterer Kriterien lässt sich der Nutzwärmebedarf in drei Gruppen mit unterschiedlicher Eignung für Contracting aufteilen. Es ergeben sich folgende Teilpotenziale:

- Das bevorzugt geeignete Contracting- Potenzial umfasst Gebäude mit mindestens 13 WE (entspricht rund 100 kWth) mit nicht neu errichteten Heizöl- oder Erdgasanlagen.
- Das kaum geeignete Contracting-Potenzial beinhaltet Nutzwärmemengen, die in Gebäuden mit nur 1 oder 2 WE anfallen oder solche, die mit Fernwärme oder durch Holz und sonstige erneuerbare Energien bereitgestellt werden.
- Das eingeschränkt geeignete Contracting- Potenzial ist die Summe aller anderen Teilmengen.

Ein Anteil von 47,7 % des Bedarfs muss als kaum geeignet für Contracting angesehen werden. Auf das bevorzugt geeignete Contracting- Potenzial entfallen nur 5,6 % der Wärmenachfrage, davon wiederum knapp die Hälfte bzw. 5,9 TWh/a auf große Gebäude mit 21 oder mehr WE.

Unsichere Rechtslage

Für das Wärmeliefer-Contracting fehlen bis heute gesetzliche, für alle Fälle verbindliche rechtliche Regelungen. Die mangelnde Rechtssicherheit führt in der Praxis vielfach dazu, dass sich Contractoren auf andere Marktsegmente konzentrieren; ebenso scheuen Vermieter Contracting, weil sie unsicher sind, dass alle Kosten tatsächlich auch auf die Mieter umlegbar sind.
Im Laufe des Jahres 2008 wurden im Rahmen von Workshops Ansätze für eine gesetzliche Neuregelung diskutiert, welche schließlich in einen sich auf Neuanlagen beschränkenden Vorschlag zu einer umfassenden Regelung des Contractings im Mietrecht in § 56c BGB (vgl. BT-Drs. 16/10290, 16/10331) führten. Eine Umsetzung konnte letztlich jedoch nicht erreicht werden.

eikmeier@bremer-energie-institut.de
Bleyl@grazer-ea.at

Eine Vertiefung der in diesem Beitrag behandelten Gesichtspunkte sowie eine Kurzdarstellung einer von der Prognos AG durchgeführten Markterhebung finden sich in [3]; weitere Aspekte wie bspw. eine ausführliche rechtliche Erörterung bietet [1].

Literatur
[1] Eikmeier, B., Seefeldt, F, Bleyl-Androschin, J., Arzt, C.: Contracting im Mietwohnungsbau, Abschlussbericht, April 2009 (www.bbr.bund.de)
[2] Bauen und Wohnen - Mikrozensus Zusatzerhebung 2006 – Bestand und Struktur der Wohneinheiten – Situation der Haushalte, Statistisches Bundesamt, korrigierte Fassung vom 9. April 2008 (Excel-Datei)
[3] Bleyl-Androschin, J., Seefeldt, F., Eikmeier, B.: Energy Contracting: How much can it Contribute to Energy Efficiency in the Residential Sector? in ECEEE 2009 summer study proceedings, paper 4323, La Colle sur Loup, France, June 2009